낙찰 받고도 쫓겨난다고?! 경매 초보를 위한 실전 권리분석 완벽 가이드

💣 낙찰 받고도 쫓겨난다고?!

권리분석 제대로 못하면 벌어질 일들

📘 경매 초보를 위한 실전 권리분석 완벽 가이드

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🧨 왜 권리분석이 중요한가요?

부동산 경매는 ‘싸게 사는 투자’가 맞습니다.
하지만 “싸게 샀다가 더 큰 손해”를 보는 경우가 종종 있습니다.

그 원인 1위는 바로 권리분석 실패입니다.

🔥 실제 사례
감정가 2억 원 아파트 → 1.6억에 낙찰
그런데 선순위 임차인이 보증금 1억 2천을 인수해야 한다고?
👉 실투자금이 2억 8천으로 증가! 완전히 손해

👉 이런 일이 벌어지는 이유는 "어떤 권리는 낙찰자가 인수해야 하고, 어떤 권리는 자동으로 소멸되기 때문"입니다.

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📌 경매에서 말하는 권리란?

권리는 쉽게 말해 부동산에 대한 타인의 권리 주장입니다.

주요 권리 유형

권리 유형설명

근저당권	은행이 돈을 빌려주며 설정하는 담보권
가압류 / 압류	채권자가 강제로 돈을 받기 위해 설정
임차권 / 전세권	세입자의 주거 권리
유치권	공사비, 수리비 등을 이유로 점유 유지 주장
가등기	소유권이전 예정 계약에 따른 권리 주장
지상권 / 지역권	토지를 사용하거나 건물의 출입을 위한 권리

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🧾 권리분석에 필요한 3대 핵심 서류

서류발급처목적

등기부등본	인터넷등기소	권리 순서 및 말소기준권리 파악
매각물건명세서	대법원 경매사이트	임차인 정보, 배당 여부 확인
현황조사서	법원 자료	실점유자, 점유 상태 확인

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🔍 권리분석 실전 가이드 (5단계)

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✅ ① 등기부등본 분석 – 말소기준권리 찾기

💡 말소기준권리란?

낙찰로 인해 소멸되는 권리와 그렇지 않은 권리를 나누는 기준점
말소기준권리 이후에 설정된 권리는 대부분 소멸, 그 이전은 인수 가능

예시:

• 2018.05.01 A은행 근저당권 (말소기준권리)
• 2019.03.02 가압류
• 2020.06.10 전세권

👉 2018.05.01 이후 설정된 권리는 대부분 소멸됨.
👉 하지만 그 이전에 전입한 임차인은 인수 위험 존재!

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✅ ② 매각물건명세서 분석 – 임차인 관계 확인

중요 항목

• 전입일자
• 확정일자
• 배당신청 여부
• 보증금액
• 대항력 여부

핵심 판단

항목기준

대항력 있음	전입 + 실제 거주 + 확정일자
인수 가능성	선순위 + 배당신청 X → 낙찰자가 인수
인수 없음	후순위 or 배당신청 O

예시 상황

• 임차인 A
  • 전입일: 2017.01.01
  • 확정일자: 2017.01.01
  • 보증금 7천
  • 말소기준권리: 2018.03.01
    👉 선순위 임차인, 인수 가능성 매우 높음!

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✅ ③ 현황조사서 분석 – 실점유자 파악

확인 포인트

• 점유자 이름 → 임차인 or 채무자 or 제3자?
• 점유 형태 → 실거주, 창고, 공실 등
• 열람 가능 문서 → 인터폰, 명패, 우편물 확인 여부

✅ 유치권 주장 가능성 있을 경우, ‘점유 중 + 수리 흔적’ 여부도 중요
✅ 점유자가 조사 당시 부재면 ‘불확실’로 기록될 수 있음 → 현장답사 필수

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✅ ④ 유치권·불법건축물 여부 점검

항목설명

유치권	점유자가 수리비/공사비 명목으로 인도를 거부할 수 있는 권리
불법건축물	무허가 증축, 구조 변경 → 매각 불가 or 대출 제한

🔍 유치권이 인정되면 낙찰자가 법적 분쟁에 휘말릴 수 있음
🔍 불법건축물은 건축물대장 + 지자체 위반 건축물 여부 확인 필수

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✅ ⑤ 권리분석 체크리스트 최종 점검

항목OK?메모

말소기준권리 이후 권리 확인	✅
선순위 임차인 여부	✅	배당신청 여부 확인
점유자 현황	✅	직접 답사 결과와 일치 여부
유치권 가능성	✅	수리 흔적, 공사 계약 확인
불법 건축물 여부	✅	건축물대장 확인 결과

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❗ 초보자 실수 TOP 5

1. 등기부등본만 보고 끝낸다 → 매각물건명세서에서 인수 임차인 확인 못함
2. ‘대항력’의 개념을 잘못 이해한다 → 실제 점유 + 전입 + 확정일자 세 가지 모두 충족해야 대항력 인정
3. 배당신청 여부를 간과한다 → 선순위라도 배당신청 했으면 인수 안 해도 됨!
4. 점유자를 단순히 ‘채무자’라고 믿는다 → 실제는 무단 점유자, 유치권 주장 가능자일 수도 있음
5. 불법건축 여부 확인 안 하고 입찰 → 입주도, 매각도, 대출도 불가능한 물건 낙찰받는 사태 발생

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🧭 결론

권리분석은 경매 투자자의 기본 방패이자 생존도구입니다.
서류만 잘 보면 피할 수 있는 리스크를, 무지로 인해 수천만 원 손해로 만들 수 있어요.

✔ 등기부등본 → 말소기준권리 찾기
✔ 매각물건명세서 → 선순위 임차인 확인
✔ 현황조사서 → 점유자와 유치권 가능성 점검
✔ 현장답사 → 서류의 허점을 실제로 보완!