등기부등본 보는 법｜부동산 초보자도 쉽게 이해하는 꿀팁

🏠 등기부등본 보는 법｜부동산 초보자도 쉽게 이해하는 꿀팁

부동산 거래를 처음 접할 때, 많은 분들이 가장 헷갈려하는 것이 바로 등기부등본입니다.
"이게 왜 필요해?", "어디를 봐야 하는 거지?", "한자도 많고 무슨 소리인지 모르겠어"라는 반응이 대부분인데요.

하지만 부동산 계약에서 등기부등본은 **‘필수 중의 필수’**입니다.
특히 매매나 전세 계약을 앞두고 있다면, 반드시 확인해야 할 서류이며,
이 서류 하나만 잘 보면 전세금 떼이거나, 깡통주택에 들어가는 위험을 크게 줄일 수 있어요.

오늘은 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 등기부등본의 구조와 보는 방법, 실전 꿀팁까지 자세히 알려드릴게요.

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📌 등기부등본이란?

등기부등본은 한마디로 부동산의 법적 신분증이에요.

부동산의 소유자, 대출 여부, 권리관계 등 법적인 상태를 기록한 공적 장부이며,
누구나 열람할 수 있어요. 이 서류는 부동산의 현재 상태뿐 아니라,
과거에 어떤 일이 있었는지도 모두 기록되어 있어서
부동산의 이력을 한눈에 파악할 수 있답니다.

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📂 등기부등본의 구성 (총 3가지 항목)

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어져 있어요.

① 표제부 – 부동산의 기본 정보

• 주소, 지목, 용도지역, 면적, 구조 등 부동산의 물리적 정보가 기록돼요.
• 예를 들어 ‘서울시 강남구 도곡동 123-45’ 같은 주소가 적혀 있고,
  토지면적이나 건물면적, 아파트의 대지권 비율 등이 포함됩니다.

👉 이곳을 보면 이 부동산이 정확히 어떤 형태인지 알 수 있어요.

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② 갑구 – 소유권에 대한 정보

• 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 방식으로 소유하게 되었는지가 나와요.
• 과거 소유자 이력까지 확인 가능하며, 매매, 증여, 상속 등 취득 방식도 알 수 있어요.
• 갑구에 나오는 항목 중 ‘가압류, 경매 개시’ 등은 소유권에 문제가 있는 경우라 주의가 필요해요.

📌 꼭 확인할 것!

• 계약하려는 사람이 등기상 소유자인가?
• 소유자가 2명 이상인가? (공동소유)
• 이전에 가압류나 경매이력이 있는지?

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③ 을구 – 권리관계, 빚 관련 정보

• 이 부동산을 담보로 **대출을 받은 기록(근저당권)**이 기재돼요.
• 전세권 설정, 지상권, 임차권 등 타인의 권리가 설정된 것도 여기 나와요.
• 등기부에서 가장 주의 깊게 봐야 할 부분 중 하나입니다.

👉 을구에 적혀 있는 은행명과 채권최고액은 빚의 존재를 의미합니다.

예: "국민은행 / 채권최고액 1억 원" → 이 집은 국민은행에 대출을 담보로 잡혀 있다는 뜻

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🧠 등기부등본, 이렇게 해석하세요! (초보자용 표 정리)

항목	쉬운 풀이	체크 포인트
채권최고액	대출한도. 실제 대출액의 약 120~130%로 설정됨	이 금액이 높을수록 위험도 ↑
근저당권	집이 담보로 잡혀 있다는 뜻	전세금보다 먼저 설정돼 있다면 주의
가압류	소송 중 또는 빚 문제가 있다는 신호	무조건 피하세요
말소기입	과거 권리가 해제된 것	해제된 건이므로 현재는 무관
전세권 설정	기존 세입자의 권리	보증금 반환 순위에 영향 줌

 

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🔍 실전에서 확인할 핵심 포인트

계약 전 반드시 아래 항목들을 체크해야 안전합니다!

1. 등기부등본의 주소와 실제 주소가 일치하는가?
   • 사기성 계약은 주소 불일치로 시작되는 경우가 많아요.
2. 소유자와 계약 상대가 동일한가?
   • 임대인 또는 매도인의 신분증과 대조해 확인하세요.
3. 갑구에 이상 징후는 없는가?
   • 경매개시, 가압류 등 위험한 신호가 있으면 계약은 보류!
4. 을구에 근저당권이 있는가?
   • 전세 계약 시, 선순위 근저당이 있으면 전세보증금 위험!
5. 말소기입이 아닌 현존하는 권리만 체크!
   • 과거에 있었던 근저당은 말소되었다면 괜찮습니다.

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🖥️ 등기부등본 발급 방법 (인터넷으로 쉽게 가능)

📌 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)

1. 홈페이지 접속 → '등기사항증명서 열람'
2. 부동산 주소 입력 후 조회
3. 열람: 700원 / 발급: 1,000원
4. 카드결제 후 PDF로 다운로드 가능

👉 정부24에서도 연동 가능하지만, 보통은 인터넷등기소가 더 직관적입니다.

💡 모바일도 가능하지만 PC가 더 편리해요.

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🧩 등기부등본 보는 실전 예시

예를 들어, 을구에
‘근저당권자: 국민은행 / 채권최고액 1억2천만 원 / 설정일: 2021.04.10’
이라고 되어 있다면?

→ 이 집은 국민은행에서 약 9천만 원~1억 원가량의 대출을 받은 상태이며,
은행이 전세보증금보다 앞서 있는 ‘선순위’일 수 있습니다.

이럴 경우, 전세보증금이 위험할 수 있어요!
특히 세입자가 나중에 들어왔다면, 보증보험 가입 여부도 꼭 체크하세요.

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📑 요약 정리

구분	설명
표제부	부동산의 구조, 주소, 면적 등 기초정보
갑구	소유자 정보와 소유권 변동 이력
을구	담보대출, 전세권 등 기타 권리관계

 

✅ 반드시 확인할 것:

• 소유자 일치 여부
• 선순위 근저당권 존재 여부
• 전세권 및 임차권 등록 여부
• 이상 권리(가압류, 경매 등) 존재 여부

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💬 마무리하며

등기부등본은 어렵고 복잡해 보이지만,
기본 구성과 핵심 포인트만 알면 누구나 쉽게 확인할 수 있는 문서입니다.
특히 전세 계약 시에는 전세보증금이 안전한지를 판단할 수 있는 유일한 수단이에요.

👀 등기부등본을 제대로 읽을 줄 아는 사람만이
‘내 돈을 지키는 부동산 계약’을 할 수 있습니다.

앞으로 부동산 계약을 준비하고 계신 분이라면,
반드시 등기부등본을 스스로 읽고 판단할 수 있는 능력을 갖춰보세요.

다음 글에서는 전세권과 임차권, 그리고 우선변제권의 차이에 대해서도 알려드릴게요.
궁금한 점은 언제든지 댓글로 질문해 주세요 😊

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