불법 건축물 확인 방법 총정리

fire 마스터 2025. 6. 1. 12:00

🏗 불법 건축물 확인 방법 총정리 🧱

부동산 경매, 매매 전에 꼭 체크해야 할 필수 정보

부동산 거래나 경매에 참여하려는 분들이라면 꼭 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 해당 건축물이 불법 건축물인지 여부입니다. 불법 건축물은 추후 철거 명령, 과태료 부과, 경매 낙찰 후 대출 거절 등 다양한 문제를 유발할 수 있습니다. 이 글에서는 불법 건축물 확인 방법을 기초부터 전문가 수준까지 단계별로 설명드립니다.

✅ 불법 건축물이란?

불법 건축물이란 다음과 같은 경우를 의미합니다:

건축 허가나 신고 없이 무단으로 건축한 건물
허가 범위를 초과하여 증축하거나 용도 변경한 건물
건축물대장과 실제 건축물이 일치하지 않는 경우
도시계획시설, 개발제한구역, 보전산지 등에서의 불법 시공

예시:
건축물대장에는 ‘단독주택’으로 등록되어 있는데, 실제로는 상가로 무단 용도 변경하여 운영 중이라면 불법 건축물입니다.

🔍 1단계: 건축물대장 확인하기

건축물대장은 건축물의 주민등록증과 같습니다. 다음을 통해 불법 여부를 유추할 수 있습니다.

🔸 조회 방법

정부24 또는 토지이용규제정보서비스 접속 → ‘건축물대장’ 검색
주소 입력 후 ‘총괄표제부’와 ‘일괄표제부’, ‘전유부’ 모두 확인

🔸 체크포인트

용도: 실제 사용 용도와 일치하는가?
면적: 증축 또는 불일치 여부
건축년도: 노후 여부, 리모델링 내역 등 확인

💡 팁:
전유부에 기재된 용도와 실제 용도가 다르면 위반 가능성이 높습니다.

🏛 2단계: 위반건축물 여부 조회

다음 단계는 해당 건축물이 위반건축물로 지정되어 있는지 확인하는 것입니다.

🔸 확인 방법

해당 지자체 건축과 또는 민원24 → 토지(임야)대장 열람
서울시 건축행정시스템에서는 위반 건축물 조회 가능

🔸 표시 예시

위반건축물로 등록 시, 건축물대장에 붉은색 글씨로 ‘위반건축물’ 표시
또는 ‘처리내역’ 항목에 ‘위반사항 존재’ 기재

🗺 3단계: 항공사진 및 현장 사진 비교

현장에 가지 않아도 불법 여부를 간접적으로 파악할 수 있는 방법입니다.

🔸 사용 도구

네이버지도 → 항공사진
카카오맵 로드뷰
V월드 공간정보플랫폼

🔸 체크포인트

건축물대장 면적과 실제 건축물 면적 비교
주택 옆에 불법 증축된 창고, 간이 건축물 등 확인

⚖ 4단계: 행정처분 내역 조회

불법 건축물은 대부분 행정처분 이력이 존재합니다.

🔸 확인 방법

건축과, 도시계획과, 민원실 등에 정보공개청구 가능
**전자민원창구(정부24, 민원24)**에서 과태료 부과 내역 조회

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🧾 5단계: 토지이용계획확인서로 법적 제한 확인

토지 자체에 불법이 될 수 있는 요소가 있는지도 확인해야 합니다.

🔸 확인 방법

토지이용계획확인서 발급 (정부24, 온나라부동산포털)
용도지역, 건폐율, 용적률, 지구단위계획구역 확인

🔸 예시

**개발제한구역(그린벨트)**에서 주거용 불법 건축물이 있는 경우, 강제 철거 대상이 될 수 있음

🛑 불법 건축물의 리스크

❌ 경락대출 거절: 담보 가치가 낮아 대출 불가
❌ 철거 및 원상복구 명령
❌ 과태료 부과 및 형사처벌 가능성
❌ 임대사업 등록 불가 및 세제 혜택 제한

✅ 전문가 팁: 이런 경우에도 확인해야 합니다!

오래된 단독주택을 매수하거나 경매로 낙찰받을 때
다가구주택 → 다세대 → 원룸으로 변경된 사례
상가로 용도 변경된 지하 또는 옥탑방
옥상에 컨테이너, 가건물, 천막 등 설치된 경우

✍ 마무리하며

불법 건축물은 겉으로 봐선 잘 보이지 않지만, 법적으로 치명적인 문제가 될 수 있습니다. 특히 부동산 경매나 노후주택 리모델링, 임대 사업을 고려 중이라면 반드시 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
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