부업 & 추가 수입 만들기/부동산
전세를 활용한 실투자금 0원 경매 전략
fire 마스터
2025. 4. 26. 11:06
💰 전세를 활용한 실투자금 0원 경매 전략
"진짜 돈 안 들이고 집 사는 게 가능해?" 👉 가능합니다, 조건만 맞는다면!
✅ 이 전략, 이렇게 돌아갑니다
낙찰 후 잔금을 내가 내지 않고,
전세 세입자의 보증금 + 경락잔금대출로 전액 충당하는 방식입니다.
📌 이 구조만 보면 이렇습니다:
낙찰가 = 경락대출 + 전세보증금
→ 내가 넣는 돈 = 0원
→ 실투자금 ‘제로’ 전략 완성!
💸 실전 예시로 바로 이해해보기
| 항목 | 금액 |
| 감정가 | 1억 원 |
| 낙찰가 | 8,000만 원 |
| 경락잔금대출 | 5,600만 원 (낙찰가의 70%) |
| 전세 보증금 | 2,400만 원 |
| 실투자금 | 0원 |
📌 전세보증금 + 대출로 잔금 완납 완료!
단, 입찰보증금(800만 원)은 낙찰 후 환급되므로 자금 회수됨
✅ 실투자금 0원 전략이 가능한 물건 조건
| 조건 | 이유 |
| 📈 전세가율 80% 이상 | 전세금이 매매가를 커버해야 함 |
| 🏙️ 전세 수요 많은 지역 | 수도권, 대학가, 직장 밀집지역 등 |
| 🧱 건물 컨디션 양호 | 전세 세팅 용이 / 수리비 부담 적음 |
| ⚠️ 임차인 명도 쉬움 or 공실 상태 | 바로 계약 가능해야 실행 쉬움 |
| 🧾 권리관계 깔끔 | 선순위 임차인 없어야 리스크 ↓ |
✅ 특히 소형 빌라, 오피스텔, 지방 신축 아파트에 적용하기 좋습니다.
📋 이 전략의 장점
- 자기자본 거의 없이 부동산 취득 가능
- 임대수익 + 시세차익 동시 노림 가능
- 수익률 극대화 (내 돈 안 들어갔으니 수익률은 무한대!)
⚠️ 반드시 주의해야 할 리스크
| 리스크 | 설명 | 해결책 |
| 전세 세입자 안 잡힘 | 수요 없으면 전략 무용지 | 전세 수요 지역만 노려라 |
| 대출 거절 | 신용도, 물건 문제로 거절 가능 | 사전 승인 상담 필수 |
| 수리비 발생 | 전세 세팅 전 리모델링 필요 가능성 | 사전 임장 필수 |
| 권리관계 오류 | 전세 끼고 인수할 권리 생기면 낭패 | 등기부·명세서 분석 필수 |
✅ 초보자는 권리분석 + 입지분석 + 수요분석 3가지를 꼭 병행해야 성공 가능성이 높습니다.
🛠️ 실행 순서 요약
- 전세가율 높은 물건 검색 (아실, 호갱노노)
- 현장 임장 → 전세 수요 확인
- 입찰가 계획 + 입찰보증금 준비
- 낙찰 후 경락대출 + 전세 계약 동시 진행
- 잔금 납부 → 전세입자 입주 → 실투자금 0원 성립!
✅ 마무리 요약
| 항목 | 체크포인트 |
| 핵심 조건 | 전세가율 80% 이상 + 대출 가능 + 공실 |
| 가장 중요한 것 | 세입자 수요 + 권리관계 + 입지 |
| 전략 키워드 | 무피 투자, 전세 활용, 대출 극대화 |
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