부동산 임장 전·중·후 - 꼭 확인해야 할 정보

fire 마스터 2025. 4. 23. 11:00

🧭 부동산 임장 전·중·후

이 단계는 입찰 전에 사전 전략을 세우기 위한 준비 단계입니다.

항목	예시 설명
📊 실거래가/시세	네이버 부동산에서 확인했더니 2023년 실거래가 평균 1억 2천 → 낙찰 목표가는 1억 미만 설정
🏠 전세가율	아실에서 확인하니 전세 1억, 매매 1.2억 → 전세가율 83% → 갭투자 가능성 높음
📄 등기부등본/말소기준권리	등기부에서 2018년 A은행 근저당이 말소기준권리, 이후 임차인 전입 → 인수 없음 확인
📍 입지 분석 (카카오맵)	5분 거리 내 지하철역 + 초등학교 있음 → 실거주 수요 높음
🏢 건축물대장 확인	건축물대장에서 불법 증축 없음 → 대출, 명도 문제 없이 안정적
🏗️ 개발계획 확인	지자체 도시계획 확인 → 인근 공원 신설 예정 → 미래가치 긍정적
📸 로드뷰	구글/카카오맵에서 확인하니 외벽 노후, 간판 떨어짐 → 리모델링 비용 고려

✅ Tip:
엑셀로 "물건명 / 시세 / 전세가율 / 입지점수 / 예상낙찰가 / 대출 가능액 / 위험요소" 등을 정리해두면
임장 물건을 한눈에 비교 가능!

현장에서만 알 수 있는 정보들이 정말 많습니다.
온라인 정보와 실제 현장이 다를 수도 있습니다!

항목	예시 설명
🏚️ 건물 외관 상태	건물 외벽에 곰팡이, 주차장에 폐기물 쌓임 → 주거 만족도 ↓, 수리비 발생 가능
🚪 점유자 확인	문패 없음, 인터폰 눌렀지만 응답 無 → 무단 점유자 or 명도 난이도 ↑
📦 실거주 여부	현장 우편물 쌓여 있음, 커튼 없고 비어있음 → 공실 상태로 명도 쉬움
🗺️ 생활 인프라	도보 3분 내 편의점, 초등학교 있음 → 전세 수요 강함
🔊 소음 여부	앞에 버스 정류장과 대로 있음 → 방음 안 되면 실거주자 기피 가능성
🏗️ 건물 내부 공사 여부	현장에 공사 자재 다수, 인부 출입 중 → 유치권 주장 가능성 있음 → 사진 필수 촬영
🏢 주차/진입로 상태	도로 좁고, 주차 공간 거의 없음 → 시세에 악영향, 세입자 불만 요소

✅ Tip:
핸드폰으로 사진/영상 촬영은 필수!
나중에 블로그/유튜브/보고서 만들 때도 활용됩니다.

임장한 물건을 단순히 "좋았다/별로였다"로 판단하면 안 됩니다.
수치화하고 비교해야 진짜 전략이 나옵니다.

항목	예시 설명
💸 입찰가 산정	실거래가 1.2억, 감정가 1.1억, 입지 양호 → 낙찰 목표가 1억 이하로 설정
🏦 경락대출 가능성 분석	대출 한도 8천만 원 확인 → 내 자금 2천만 원 필요
📊 실투자금 계산	입찰보증금 1천만 원 + 잔금 자금 + 세금 + 명도비 약 3천만 원 → 실투자금 약 4천만 원
⚠️ 명도 리스크 정리	점유자 불명, 우편물 무더기 → 명도 소송 가능성 판단
🔁 비교 분석	A물건보다 300m 떨어진 B물건은 동일 평형이지만 시세 500만 원 더 높음 → A가 가성비 우위

✅ Tip:
가능하면 "물건별 임장 리포트" 형태로 정리
→ 다음 입찰 시 비교자료로 활용 가능

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