전세 계약 시 주의할 점 10가지 총정리

🏠 전세 계약 시 주의할 점 10가지 총정리

전세 계약 실수 없이 끝내기 위한 완벽 가이드

전세는 많은 사람들이 선택하는 주거 형태 중 하나입니다. 특히 초기 자금이 부족하지만 내 집처럼 사용할 공간이 필요한 분들에게는 매우 합리적인 선택이죠. 하지만 수천만 원, 심지어 억 단위의 보증금을 맡기는 계약이기에 작은 실수 하나로 큰 손해를 볼 수 있습니다.

전세계약을 앞두고 있다면 꼭 확인해야 할 10가지 체크리스트를 정리해드릴게요. 이 글만 잘 따라오셔도 대부분의 전세계약 문제를 사전에 방지할 수 있습니다.

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✅ 1. 등기부등본 확인은 필수!

가장 먼저 해야 할 일은 해당 집의 등기부등본을 떼어보는 것입니다. 등기부등본은 쉽게 말해 ‘이 집이 누구의 소유인지, 어떤 권리관계가 얽혀 있는지’ 보여주는 부동산의 이력서입니다.

등기부등본에서 반드시 확인할 것:

• 소유자와 계약자가 같은지
• 근저당, 가압류 등 담보 설정 여부
• 우선순위 채권이 전세금보다 많은지 여부

예를 들어, 해당 주택에 은행 대출(근저당)이 1억 5천만 원 잡혀 있고, 내가 전세 보증금 1억으로 들어간다면?
만약 집이 경매로 넘어갈 경우, 전세금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

📌 팁:
등기부등본은 대법원 인터넷등기소 사이트 또는 정부24에서 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다. 계약 당일에 새로 발급받는 것이 가장 안전합니다.

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✅ 2. 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호

전세 세입자가 자신의 권리를 보장받기 위해서는 두 가지를 꼭 해야 합니다.

1. 전입신고
   • 해당 주소로 실제로 이사를 와서 주민센터에 신고하는 것
2. 확정일자 받기
   • 계약서에 ‘오늘 이 계약이 이루어졌다는 도장’을 찍는 것

이 두 가지가 있어야, 해당 집이 경매로 넘어가도 보증금을 **일정 부분 우선해서 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)**가 생깁니다.

📌 주의할 점:
단순히 확정일자만 받아놓고 실제로 전입신고나 입주를 하지 않으면 대항력이 인정되지 않습니다. 즉, 전입신고 + 실거주 + 확정일자 이 3가지 조건이 모두 필요합니다.

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✅ 3. 임대인 신분 확인 및 대리인 여부 확인

계약하려는 사람이 진짜 집주인인지 확인하는 것도 매우 중요합니다.
등기부등본 상 소유자와 실제 계약하는 사람이 다르면, 반드시 다음 서류를 요구해야 합니다.

• 위임장
• 인감증명서
• 신분증 사본

또한, 소유자가 두 명 이상인 공동명의일 경우, 반드시 모든 소유자의 동의가 필요합니다. 일부만 동의하고 계약할 경우, 나중에 효력이 없다고 주장당할 수 있습니다.

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✅ 4. 집 내부 꼼꼼히 확인하기

계약 전에 무조건 집을 직접 방문해서 확인해야 합니다. 특히 인터넷 사진만 보고 계약서를 쓰는 것은 매우 위험합니다.

체크해야 할 항목:

• 천장, 벽에 곰팡이, 결로, 누수 흔적 있는지
• 화장실, 싱크대 등 배수구 물빠짐 상태
• 전기 콘센트 수와 위치, 스위치 작동 여부
• 창문, 방음, 외풍, 일조량 등 실사용 환경

📌 팁:
낮 시간대에 방문하여 자연광과 소음을 확인하는 것이 가장 좋습니다. 사진이나 영상도 함께 남겨두면 나중에 원상복구 논쟁 시 증거로 활용 가능합니다.

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✅ 5. 전세보증금 반환보증 가입 고려

요즘 전세 사기로 인한 보증금 미반환 사고가 많아지면서 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 세입자가 늘고 있습니다.

보증보험의 장점:

• 집주인이 보증금을 못 돌려줘도, 보증기관이 대신 지급
• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입 가능

단, 가입 조건은 까다로운 편이며, 등기부 권리관계에 따라 거절당할 수도 있습니다. 보증금이 크거나 집주인이 신뢰하기 어려운 경우라면 꼭 가입을 고려해보세요.

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✅ 6. 관리비, 선불 공과금 체납 여부 확인

입주 후 뜻밖의 관리비 체납 고지서를 받는 경우가 있습니다. 특히 오피스텔이나 빌라의 경우 전 세입자의 체납 관리비를 새 세입자에게 요구하는 경우도 있으니 주의가 필요합니다.

체크리스트:

• 관리비 항목 확인 (주차비, 인터넷, 청소비 등 포함 여부)
• 현재까지 체납된 금액이 있는지
• 선불된 전기, 가스, 수도요금 여부

📌 팁:
관리사무소에 전화해 체납 여부를 직접 확인하거나, 완납증명서 발급을 요청해보세요.

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✅ 7. 입주 전 하자 점검표 작성

입주 전에는 반드시 집의 상태를 사진과 함께 기록해두세요.

• 벽지, 바닥 상태
• 도어락 및 열쇠 작동 여부
• 옵션 가전제품 상태
• 수도, 전기, 가스 작동 확인

📌 중요:
사진이나 동영상으로 남겨 두면, 퇴거 시 원상복구 분쟁을 막을 수 있습니다. 일부 집주인은 세입자가 만든 손상이라고 주장하는 경우도 있기 때문입니다.

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✅ 8. 전세 기간, 중도 퇴거 조항 확인

전세계약은 보통 2년 기준이지만, 사정상 중간에 이사를 나가야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

계약서에 꼭 확인할 항목:

• 중도 해지 시 세입자에게 세입자 구할 책임이 있는지
• 위약금이나 페널티 조항이 있는지
• 조기 해지 통보는 몇 개월 전까지 해야 하는지

📌 팁:
중도 퇴거 시 대체 세입자를 구하면 위약금이 없는 경우도 있으니, 계약서에 이를 명시해두는 것이 안전합니다.

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✅ 9. 중개보수 요율과 계약서 작성법

중개수수료는 법적으로 상한선이 정해져 있습니다. 전세 보증금 금액에 따라 다르니 미리 계산해보세요.
또한 계약서에는 다음 사항이 꼭 기재되어야 합니다.

• 정확한 주소, 계약자 정보
• 보증금, 잔금, 지급일
• 특약사항: 누수 발생 시 책임자, 옵션 교체 여부 등

📌 주의:
특약사항은 말로만 하지 말고, 반드시 계약서에 기재하고 날인까지 받아야 효력이 있습니다.

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✅ 10. 계약서 원본 보관 및 사본 백업

계약서 원본은 절대 잃어버리지 않도록 보관해야 하며, 스마트폰으로 사진을 찍어 두거나 클라우드에 저장해두는 것이 좋습니다.
요즘은 **전자계약 시스템(부동산 플랫폼, 국토부 앱 등)**을 통해 계약할 수도 있으며, 이 경우에도 동일한 법적 효력이 있습니다.

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✅ 마무리: 전세계약, 꼼꼼함이 내 보증금을 지킵니다

전세는 단순한 임대차 계약이 아닙니다.
내 보증금 수천만 원을 지키기 위한 법적, 현실적 준비가 필요한 중요한 절차입니다.
조금 귀찮더라도 위의 10가지를 꼼꼼히 점검하면 전세 사기, 분쟁, 금전 손실을 예방할 수 있습니다.

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